闽讯：住建部、发改委等发文《关于加强和改进住宅物业管理从业的通知》

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1月5日，住建部、发改委、银保监会等10个部委发布《关于加强和改进住房物业管理工作的通知》，提出要融入基层社会管理体系，提高物业管理服务水平，健全业主委员会管理结构，快速发展生活服务业，招聘和管理维修资金

在本文件中，一些旧小区鼓励物业服务公司统一管理管理项目周边的旧小区。 暂时不具备专业化物业管理条件的，街道通过社区居委会托管、社会组织托管、居民自我管理等方法，实现物业管理的全面覆盖。

在领域的快速发展方面，鼓励有条件的物业服务公司向养老、托幼、家政、健康、住房经纪、快递收发等行业扩展，物业服务公司可以开展养老、家政等生活性服务业务，并按规定申请相应的优惠扶持政策。

融入基层社会管理体系

(一)反复加强党对物业管理工作的领导。 推动业主委员会、物业服务公司成立党组织。 建立党建领导的社区居委会、业主委员会、物业服务公司协调运行机制，充分动员居民参与意愿，形成社区治理合力。 业主委员会成员和房地产项目负责人党员担任社区党组织兼职委员，推动符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。 鼓励流动党员、离退休人员中的党员将组织关系转移到社区党组织，市、区二级机关和企事业单位党组织、在职党员积极参与社区管理，有效服务群众。

(二)落实街道属地管理责任；。 街道要建立健全居住社区综合治理工作制度，确定业务目标，及时研究处理住宅物业管理的要点和难点。 街道建立物业管理就业机制，指导监督辖区内物业管理工作，积极推进业主大会的设立、业主委员会的选举，并报业主委员会备案，依法监督业主委员会和物业服务公司的职责履行。 指导开展房地产检查，公布结果，监督房地产项目有序交接。 在突发公共事件应对期间，街道指导物业服务公司开展应对工作，提供物资和资金支持。 委托物业服务公司承担公共服务的部分事项的，应当向物业服务公司支付相应的费用。

(3)推进城市管理服务下沉。 推进城市管理服务向居住社区扩展，依托城市综合管理服务平台，建立群众反映问题的受理处置机制。 确定部门和公司的职责清单，巩固工作人员责任，及时查处物业服务区域内违法建设、破坏绿色、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、违反电动自行车停放充电、堵塞公共和消防通道等违法违规行为。 依法为终端用户服务供水、排水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业运营单位，落实专业运营单位物业服务区域内相关设施设备的维修、养护和更新职责。

(4)建立共建共享机制。 街道发挥居民主体作用，调动社区社会组织、社会职工服务机构、社区志愿者、驻区单位积极性，共同参与居住社区管理，构建共同治疗共享的基层社会管理体系，共同共谋、快速发展，共同建设、成效 畅通居民投诉渠道，健全12345热线投诉转换机制，提高投诉处理效能。 加强物业管理协调组织建设，发挥基层综合治疗中心和网格化人员的作用，积极促进物业管理矛盾纠纷的实地解决。

二、健全业主委员会的治理结构

(五)优化业主委员会的人员配置。 城镇指导业主大会筹备组、业主委员会改选组的成立，加强对业主委员会的人选推荐和考核管理。 鼓励“两代表一委员”竞选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员的比例。 确立业主委员会成员职务的负面清单，出现负面清单情况的，中止该成员履行职责，督促业主大会终止成员资格，公告全体业主。 市、县住房和城乡建设部门、街道要加强业主委员会成员的法律法规和业务培训，业主委员会成员依法提高职务能力。

(六)逐一履行业主委员会的职责。 业主大会根据法律法规的规定，通过议事规则和管理规约的约定，可以授权业主委员会允许一定额度内的业主共享部分经营收益支出、住房专项维修资金(以下简称维修资金)行使决定权。 业主委员会应当督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，制止业主的违规行为。 对多次督促仍拖欠物业费的业主，可以按照管理章程规定的相应措施予以督促。 探索将恶意拖欠事业费的行为纳入个人信用记录。

(七)规范业主委员会的运作。 业主委员会定期召开会议，在决定物业管理的若干事项前，应当公开业主的意见，并向社区党组织和居民委员会报告。 业主大会可以授权业主委员会聘请专职员工负责日常事务，确定员工的职责和报酬标准。 探索建立业主委员会换届审计制度。

(八)加强业主委员会的监督。 业主委员会每年向业主发布部分经营和收益、聘用维修资金、经费支出等新闻，保障业主的知情权和监督权。 业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理规约的决定，街道应当责令限期改正，并根据不改正的法律撤销其决定，公告业主。 业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，街道指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会。 加大对业主委员会成员违法违规行为的调查力度，由涉嫌犯罪的移交司法机关解决。

三、提高物业管理服务水平

(九)扩大物业管理的范围。 街道应当及时积极推进业主大会的设立，选举业主委员会，选择物业服务公司，实施专业化物业管理。 暂时没有设立业主会议的条件的，探索设立社区居民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，暂时代替业主委员会开展事业。 结合城镇旧小区的改造，让居民协商明确旧小区的管理模式，推进物业管理长效机制的建立。 鼓励物业服务公司统一管理项目周边的旧小区。 暂时不具备专业化物业管理条件的，街道通过社区居委会托管、社会组织托管、居民自我管理等方法，实现物业管理的全面覆盖。

(十)提高物业服务质量。 全面落实物业服务公司的服务质量主体责任。 物业服务公司要健全服务质量保障体系，建立服务投诉快速解决机制，加强人员车辆管理，定期巡查共享部位，共享设施设备，采取合理措施保护业主人身、财产安全，绿化养护，规范垃圾投入，规范垃圾投入 发挥房地产领域协会的作用，编制房地产服务标准，规范员工行为。 支持物业服务公司兼并重组，推进物业服务规模化、企业品牌化经营，提高整体服务水平。

(十一)完善的房地产服务价格形成机制。 物业服务价格主要通过市场竞争形成，业主和物业服务公司可以在物业服务合同中约定服务价格，并根据服务标准和物价指数等因素进行动态调整。 提倡报酬制的收费方法。 城乡建设部门应当公布物业服务清单，确定物业服务复印件和标准。 房地产领域协会应当监测和定期发布物业服务价格新闻和评估规则，作为业主与物业服务公司洽谈物业需要时间的参考。 鼓励业主和物业服务公司在合同中约定物业服务的价格调整方法。 物业服务价格实行政府指导价时，由有定价权限的价格部门、住房和城乡建设部门制定并公布基准价格及其波动幅度，建立动态调整机制。

(十二)提高房地产服务领域人员的素质。 推进物业服务人员职业技能等级认定工作。 开展职业技能培训和竞争，提高员工整体素质和技能水平。 引导房地产服务公司健全薪酬制度和员工激励制度，引进高技能人才和专业技术人才。 物业服务公司保障安全，在业主共同决定同意的前提下，可以利用闲置住宅用于职工住宿。 符合条件的工作人员优先纳入住房保障范围。 组织开展最美房地产商推广的选址活动，提高员工的荣誉感和归属感。

四、推动生活服务业快速发展

(十三)加强知识物业管理服务能力建设。 鼓励物业服务公司运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智能物业管理服务平台，提高物业智能管理服务水平。 收集房屋、设施设备、业主委员会、物业服务公司等数据，共享城市管理数据，收集购物、家政、养老等生活服务数据，防止数据泄露、被滥用。 依法与相关部门实现数据共享的应用。

(十四)提高设施设备智能化管理水平。 鼓励物业服务公司支持智慧物业管理服务平台，通过在电梯、消防、给排水等重要设施设备上安装传感器，实现数据的实时采集。 建立事物零部件处置责任清单，确定处置工作流程和规范，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督。

(十五)促进网上服务融合的快速发展。 鼓励有条件的物业服务公司向养老、托幼、家政、文化、健康、住房经纪、快递收发等行业扩展，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多元化多层居住生活的诉求。 物业服务公司通过智能物业管理服务平台，提供个性化的产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。 物业服务公司开展养老、家政等生活性服务业务，可以按照规定申请相应的优惠扶持政策。

五、规范维修资金的采用和管理

(十六)提高维修资金的录用效率。 优化维修资金的招聘流程，简化申请材料，缩短考核期。 编制紧急维修若干事项清单，符合清单复印件的，业主委员会可以直接申请采用维修资金，业主委员会未发生的，由街道组织代为维修，从维修资金中列支相关费用。 供水、排水、消防、电梯等紧急几个事项采用维修资金的，维修工程竣工后，应当公开维修资金的采用额。 探索保养资金购买电梯安全责任保险。

(十七)健全维修资金管理制度。 提高资金管理机构的专业化、规范化管理水平。 采用公开招标方法，综合存款利率、资产规模和服务性能等因素，选择专家托管银行，控制专家托管银行的数量。 委托专业机构运营维修资金，提高资金收益水平，将收益分配给业主。 加快资金管理新闻系统建设，方便业主实时查询。 每年公开资金管理和招聘情况，接受社会监督。 加强资金监管，严厉打击侵占挪用资金等违法违规行为。

(十八)加大维修资金的回收力度。 推行新建商品房，在办理上网本备案时，由建设公司全额缴纳维修资金。 加大建设部门、物业服务公司代理收取维修资金的清纳力度。 所有者必须分享部分经营利润，首要用于补充维修资金。 逐步实施商品房和已售办公室的维修资金和轨道管理。

六、加强物业服务监管

(十九)建立服务新闻公开公示制度。 物业服务公司在街道指导监督下，在物业服务区域显著位置设立物业服务新闻监督布告栏，介绍物业项目负责人的基本情况、联系方法以及物业服务投诉电话、物业服务复印件和标准、收款项目和标准、电梯和消防等设施设备的维保单位和联系方法、 车位车库的采用情况、公共水电费的分配情况、业务费和业主共享部分经营收益收支情况、电梯维修支出情况等新闻，可以通过的物业服务公司开展家政、养老等服务业务也应当对外公示，按双方约定价格收取服务费用。 物业服务公司不得收取公示收款项目以外的费用。

(二十)建立物业服务公司的信用管理制度。 建立房地产服务信用评估制度，制定统一的信用评估标准，建设全国信用新闻管理平台。 根据合同履行、投诉解决、日常检查和街道意见等情况，收集相关信用新闻，实施信用综合评价，依法公布公司信用记录和评价结果。 根据公司信用状况，由城乡建设部门颁发信用星级标志，实行信用等级分类监管，加强信用新闻前期物业管理招标投标、业主大会在物业服务公司、政府采购等方面的应用。

( 21 )优化市场竞争环境。 加强物业服务公司注册登记新闻部门的共享，探索建立健全物业服务合同备案、项目负责人备案制度。 完善物业管理招标投标制度，加强招标投标代理机构、评标专家和招标投标活动监督管理。 业主委员会邀请用公开招标的方法选择物业服务公司。 住房和城乡建设部门在征求街道意见的基础上，建立物业服务公司红色黑名单制度，推动优胜劣汰的市场环境的形成。 对严重违法违规、情节恶劣的房地产服务公司和直接责任人，依法查明市场。