闽讯：全面解读恒大成功模式

本篇文章5242字，读完约13分钟

秦朔/文

虽然商业是大舞台，但与通常的戏剧不同，商业大戏既没有预先决定的剧本，也没有固定的主角配角。 一切都在变化，一切都不清楚。

在中国房地产舞台上，头号主角从万宝之争万科和从香港退市回到a的万达转到恒大( 3333.hk )。 恒大首先进入万科，获得6.82%的股份。 接下来到第三季度末，恒大的销售规模、总资产、营业收入、现金余额等指标将超过万科，万科预计不太可能逆转。 这是万科在领域前十几年的首个王者退位，10月3日，恒大公告进行重组，将房地产业务注入深房( 000029.sz )，深房将通过a股发行和/或现金支付方式支付对价。

如果这顺利完成，恒大将依赖a股估值溢价享受越来越多的资本化红利，并在未来漫长的岁月里助跑未来。

我写了很多关于万科和王石的文案，但没有仔细研究过恒大。 坦率地说，我对恒大的印象受国际投票的影响很大。 恒大上市以来，国际投行的估值远远落后于中国境外、万科、龙湖等企业，恒大多元化扩张风险大、负债率高，因此恒大发行的美元债务利率也被认为很高。 但在质疑声中，恒大恒不倒，大而强，冒险为越，晚万科12年，夜市成立18年，终于超过万科，创业20年进入世界500强，其中有值得总结的道理。

国庆假期，看了恒大近年的财报，采访了几位快速发展商和代理商，有点研究心得，在这里和行业进行了交流。

敢于冒风险的公司家的勇气

国际投票对恒大的微词第一是高负债率增加了财务风险。 但是，业内也有不少人说徐家印会获胜。 恒大的一个优点是规模大了依然能维持高速增长。 从2009年上市到去年，恒大的销售额年均增长30%以上，近两年达到50%以上。 从1000亿元的销售规模到2000亿元，万科花了4年，而恒大只花了2年。

恒大为什么这么有活力？ 根据我的研究，这是用历史债务换来的，因为害怕负债，负债累累，但地是过去20多年来上升程度最高的大类资产。

房地产是以土地为原料的领域，以地为本，而恒大的土地储备雄冠行业，目前拥有1.67亿平方米的储备。 从哪里来？ 买回来许家印在1996年几乎赤手空拳打天下，没有国企血脉，没有权力背景，必须运用资本力量。 查阅历史资料，到2004年恒大土地储备不足600万平方米，随后开始向全国扩张，在全国拥有土地，到2008年3月在香港首次公开招股证书，土地储备达到4578万平方米。 没有大规模的债权和股权融资，就无法完成全国性的布局。

从法则上讲，风险和收益是对称的。 能够很好地使用杠杆、控制风险的公司，一定发展得更快。 从金融的角度来看，一元做一元的生意不叫金融，一元做几元的生意叫金融了。

许家印显然花了一元做了很多原来的生意。 而且他确实成功了。 这是敢于冒险的公司家的勇气的结果，形势以比人强的势头支撑着。 公司是资源整合者、创新推动者、机会洞察者，也是风险和不确定性的承担者。 在恒大的历史上，许家印承受了巨大的风险，特别是在未上市前的13年，他走了出来，那一年的风险负债成为了今天的高质量资产。 历史的债务，今天的财富。

如果有许家印迷信商学院教程的要求，就不能选择这样的负债之路，但恒大今天的成功一定没有。 许家印的了不起之处在于，当他看到中国城市化、土地财政和住宅产业化快速发展的大趋势时，他认为这是百年一遇的超级机会，他不是相信，不是怀疑，而是全情投入，多么危险也不怕，而是自己 正是这种公司精神，最终将带领恒大走向领域的巅峰。

中国的市场经济在叙述人类经济的迅速发展史上是史无前例的诗篇，一点例子在其他国家可能想不到，但在中国正是时候。 许家印是富贵保险中追求的典型，是心大小、舞台大小的公司的房子版。 这一背景是中国房地产的持续快速发展。 1996年恒大成立，这一年国务院提出把住房建设培养成新的费用热点和经济增长点。 1998年，中国开始了以停止住房实物捐赠，推进住房分配货币化为核心的复印件住房制度改革。 截止到2003年的国务院18号文提出，房地产业关联性高，牵引力强，已经成为国民经济的支柱产业。 2008年恒大上市受挫，2009年出台4万亿政策，恒大再次上市成功。 最近两年，各地相继出台了刺激库存的房地产政策，融资利率也有所下降，恒大再次加快了快速发展。

有人说许家印运气好，总是凶化吉，但从根本上说，他的运气还是内在于国运、国策、时势、商机的深刻发现。 所以他一旦变了吉，就是大胜利。 而且在政策的支持下，越大越难倒，赢的概率越高。 其中很微妙，在商学院学不到。

可以用恒大模式复制吗？

勇敢、敢于负债是许家印的鲜明特征，但负债有价，因负债而死亡的公司数不胜数。 有可见光是不行的。

前几天和房地产业的朋友讨论了恒大模式，说许家印那样的勇气和精力不太容易复制，但是恒大模式在很多地方都值得参考。

许家印1982年毕业于武汉钢铁学院，之后在舞阳钢铁企业接受了10年的培训，从热力解决现场的助理技术人员工作到现场主任。 他的工作岗位的第一步，是受大工业有序进程的熏陶，丝毫无差别的安全细则的严格要求。 这对他有深刻的影响。 恒大之所以有业内知名的规则体系，是因为赏罚分明，军规如铁，与许家印在钢铁领域的经验分不开。 许家印重视企业长期快速发展，重视人才培养，今天恒大管理团队平均经验22年以上，95%以上的工程技术和管理者都是大学本科及以上学历，这其中也有大工业的印记，与房地产成为暴利生意的老板有很大不同。 在他的努力下，恒大树立了独特的模式。

从财务角度看，恒大模式的优势是通过极高的运营效率实现快速周转，降低融资的采用时间，尽量降低项目整体对高价格融资的利润率。 的开发商表示，恒大从取得土地到开设土地只需要4-6个月。 业界最快。

从快速发展的角度看，恒大模式的优势是高度标准化，从管理模式、项目选择、规划设计、材料招聘、招投标、工程管理、市场营销7个方面建立了完善的标准体系。 标准化在恒大大规模扩张的过程中，保证了方寸不乱、做大有序，扩张带来的规模特点为恒大与数百家行业内龙头公司建立了较强的合作关系(如施工、建材、装修、家具等)，为产品质量奠定了坚实的基础。

从产品角度看，恒大模式的优势是通过建设和动态调整大众化精品住宅，不断优化产品结构和地域结构。 内地许多优秀房企早期以港为师，学习新鸿基，许家印是松下幸之助自来水哲学的信徒。 自来水哲学是指以优良的质量、客户可购买的价格，将商品如自来水一样源源不断地提供给客户，由此延伸出来的松下的基本经营方针是:必须以质量为先，必须价格低廉，服务周到。 这也是许家印的基本理念，恒大是打造民生房地产。 在快速发展的初期，开盘必特价，特价必涨是恒大多次尝试的营销法宝。 此后，恒大多次翻新精致的交楼，希望帮助市场上占多数比重的客户。 恒大进入全国180多个城市，最近三年的动态调整，销售额二三线从70%变为一二线70%。 全部产品中，高端占10%，中端和中端占60%至70%，旅游胜地等占20%至30%。 这样的结构既有量的规模特点，又有二线项目售价相对较高的特点，是量价一齐上涨、恒大跃居领域第一的关键。

从管理的角度来看，恒大模式的优势是超强的执行能力和价格控制能力。 这样广阔的布局，如果没有土地购买、产品设计、招标采购的价格管理系统，没有强大的公司文化和管理能力，无法落实，一定会很混乱。 恒大的监管模式是紧密的集团化管理模式。 有了这个模式，恒大不仅大胆，而且强大。 所以许家印不仅处理了公司在做什么的方向性问题，还用专业体系处理了如何防范风险的问题。 这样的专业能力是在商学院学到的，只是恒大做得更彻底和极致而已。

恒大将如何走向伟大？ [/s2/]

年的恒大，站在新的起点上。 从2009年上市到2009年，恒大合同销售额年均复合增长率为37%，核心净利润年均复合增长率为83%，净利润年均复合增长率为57.9%，现金余额年均复合增长率为50%，持续惊险的跳跃，创造了自己的记录，不断创造领域记录。

经与房地产数据企业克尔利专家稍作测算，今年恒大的预售额很可能突破4000亿元。 恒大有1.67亿平方米的土地储备，从年到年预售年复合增长率只有10%，那么未来3年将依次突破4500亿、5000亿、5500亿大关，而实际上过去7年预售复合增长率将达到37%。

从预售平均价格的角度来说，恒大上市后的年均复合增长率为6.6%，近两年为8%至9%，如果未来三年为6%的估计，预售平均价格为9322元/平方米、9881元/平方米、10474元/平方米。 根据《上海证券报》的文案数据，万科今年一季度预售平均价格为1.38万元(比去年一季度增长18% )，恒大为8898元(比去年一季度增长17.7% )，是房价整体上涨所致。 考虑到恒大的产品布局已经向一二线倾斜，预售价格微幅的提高应该是粗略的。

因为从预售到交付建筑物之间存在时滞，所以建筑物的金额是更重要的数据。 恒大2009年交楼金额50亿元，年1265亿，年均复合增长71%。 预计今年上半年交楼额为837亿，全年交楼额为1860亿，预售未交楼金额为3823亿。 假设去年年底预售末交楼金额的70%左右可以通过本年度交楼推算，未来三年恒大的交楼金额达到2800亿、3480亿、3800亿也没问题。

恒大核心业务利润率在过去6年平均为10.7%。 如果今后3年内能够实现8.8%的核心利润率，利润额将达到243亿、308亿、337亿。 考虑到恒大已经剥离了粮食、饮料等非主要业务，盈利能力得到改善，未来盈利有望有很大机会。

恒大公告指出，引进300亿元规模的战术投资者，如果成功，对照年恒大中报的数据，恒大的净负债率可以从92.9%下降到65.8%，加上销售金额和交楼金额的大幅上升，以及销售回收金和净资产的增加，恒大的净债权

根据上述数据的分析，以及几个开发商和代理商的沟通，恒大日前公布的——年几个核心数据的预期(即销售额未来3年为4500亿、5000亿、5500亿，销售额为2800亿、3480亿， 如果恒大再加把劲，发展会比预想的要快。

恒大年报口径显示，房地产进入新时期:一方面，城市价值回归趋势越来越明显，核心二线和周边城市交替上升。 另一方面，居民人均住宅面积得到了很大改善，购房者对质量的要求越来越高。 因为这个恒大未来的战略是，进一步巩固房地产主业，深化一二线城市布局，在财务上多次现金为王，提高现金总额，降低净负债率，稳定主业净利润率。

这种注重进取和风控、聚焦核心业务的恒大，在规模上，除非领域内发生大规模收购，通过收购诞生新的巨无霸，否则几年内可能谁也无法超越。

如果中国房地产的整体态势稳定提高，城市化率的提高和人口净流入地方城市的趋势不变，恒大将顺利实现未来三年的销售规模和利润预期，这是毋庸置疑的。 那么，中国房地产能开启恒大时代吗？ 我的回答还有几个兴趣。

首先，恒大在与深房重组、重组前必须引进战术投资者，才能真正处理负债率高的问题。 a股和港股采用持续债务这种金融机构的要求大不相同。 恒大的债务虽然历史债务多，但那时利率高是正常的，而且恒大已经完成了债务资产变更的惊险跳跃，但债务如铁，不会自动消失。 背着重担前进比轻装者更有利。

第二，恒大的债务负担、债务率和债务利息相对万科、中海较高，不是本质问题。 因为随着市场整体利率的下降，加上先还高利息的旧债，再加上具有较强竞争力的房地产业务，恒大财报的改善是正面的。 但是，能否真正获得好的融资也是一个挑战。

最后，恒大要创造高价值的企业品牌效应，无论是产品还是服务都有进步的空间。 当然，差异化不是恒大的既定方针，但追求最大，如何寻求最合适，赋予恒大更细致、沉潜的气质，只有利于长远的快速发展。

所以我的结论是，恒大确实是一家很棒的企业，但是要成为行业的好榜样和伟大的企业，不能一步到位。

恒大还需要继续跨越。 如果要我提出非常具体的建议，我认为恒大成为一家伟大的企业，取决于许家印能否在企业管理上超越以往的习性。 他的勇气和毅力成就了恒大，但社会对伟大公司家的评价标准，不是财富论英雄，而是创新的方法，看能否创造领域的进步、国民福利、商业文明的价值。 这是万科十几年留给商业世界的真正价值。 大胆干，大胆闯，许家印这个超人的勇气和强大执行力，创造了恒大现在的成功，追求未来更透明的企业管理、可持续的战术和实施、卓越的企业文化，与造福社会的价值关怀融为一体，创造了万科后房地产行业新的好榜样。

希望恒大重组成功。 这一步是恒大优化资本结构的重要一步，希望恒大是迈向更大未来的一步。 恒大已经写下了商业历史上美好的篇章，但未来是更漫长的道路，其道路不仅仅是风雨飘摇和一个项目的胜利之书，更希望有对一个时代、一个领域和无数利益相关者的深刻责任感，以及不断超越自我的学习精神。 万科王者之位十几年，恒大刚戴皇冠，还是要建高墙，积累广阔的粮食。 伟大的是细节的积累，伟大的是永远谦虚不变的过程。