闽讯：房主资金困难还不起房贷 银行二审获优先受偿权

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商品房现房之前，属于期房阶段，但是这个时候房子不能开房产证，只能预告登记说明。 要办贷款，必须将这所房子用于抵押登记手续。 房屋管理局将抵押证明书交给抵押权人(通常是银行)。 这是抵押权预告登记说明，用于说明这所房子对抵押权人有抵押权。

商品房可以办证的时候，有些购房者不想还贷款，或者因为其他原因不能拖着办。 此时，银行能否对房屋行使优先受益权？ 对比这一实践中常见的争议较大的问题，我市法院在最近的相关判决中给出了确定的说法。

以前流传的判例:

银行不支持对预先登记房屋的优先权

法院:未进行正式抵押登记，不支持

年1月，方先生为所购商品房提供抵押担保，向银行贷款65万元，以房地产企业为担保人，三方签订《个人住房借款合同》。 根据合同，当事人妇女未按合同约定返还贷款利息或支付相关费用的，银行停止发放贷款，宣布贷款及时到期，要求当事人妇女立即返还贷款和相关费用。

年2月，方先生办理了预购商品房抵押权预告登记。 的后方女性将按合同还款。 但是，从去年5月开始，她没有按照约定偿还借款的利息。

银行从担保人的房地产企业账户强制扣除后，于去年下半年向福清市法院起诉，要求判决人妇女偿还借款利息及相关费用，房地产企业对上述债务承担连带清偿责任。 当事人的妇女没有履行还款义务的，银行有权对抵押物打折扣，或者对拍卖、出售后的价款享有优先受益权。

福清法院经审理认为，银行按合同约定向当事人妇女提供贷款，当事人妇女逾期还款构成违约，银行有权按合同约定提前收回全部贷款利息。

银行声称对方妇女提供的抵押物享有优先受益权，但该房产的全部权利并未经常转移到她的名下，银行办理的是预购商品房抵押权预告登记，是非正式的抵押登记手续。 预告登记制度以保障未来物权的实现为目的，银行据此享有在抵押登记条件达成或者约定期限届满时起诉抵押权登记的请求权，但对其房屋享有现实的抵押权

根据《物权法》，以正在建设的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。 抵押权在登记时设立。 的规定，没有设立本案的抵押权。 银行主张根据预购商品房抵押权预告登记，对抵押房屋拍卖、变卖所得享有优先受益权，没有法律依据，法院不支持。

法院法院法院令方妇女偿还银行借款60.97万元和利息、罚息及相关费用。 房地产企业对上述债务承担连带清偿责任后，驳回有权向当事人妇女追偿的原告的其他诉讼请求。

最近的判例:

顾客在住房贷款银行二审中无法获得优先受益权

法院:预告登记具有排除他人处置标的物的效力

年11月7日，高先生与周先生夫妇与某银行签订《个人住房借款合同》，向银行抵押51万元，用于购买鼓楼区建设中的商务房产。 借款期限为10年，高先生夫妇使用等额本息还款法按月归还贷款，并将购买的不动产作为抵押物进行担保还款。

购买的房地产开发商对高先生夫妇的贷款行为承担阶段性担保责任，担保期从合同担保条款生效之日起至抵押登记完成。 房管部门对上述不动产进行了预购商品房抵押权预告登记。

合同签订后，银行于年1月7日向周先生发放了约51万元的贷款。 年末，开发者把这所房子交给了高先生夫妇。 高先生夫妇资金周转困难，不能按期偿还。 截至去年2月，他们共借出银行借款本金43万多元及利息、罚息6898.8元。 根据银行的要求，开发商分别于年9月和12月为高先生夫妇偿还了贷款，共计3万多元。

去年，银行将高先生夫妇和开发商一起告上法庭，要求他们连带还款，银行必须对告不动产有优先受益权。

一审法院经审理认为，银行要求高先生夫妇按约定归还借款本金、利息、处罚和复利，符合合同约定和法律规定，法院予以支持。

鉴于争夺不动产未取得权属登记说明，不动产物权尚未成立，不具备法定抵押登记条件，银行尚未取得该权属证书，没有法律依据要求不动产行使优先受益权，法院不予支持。

一审判决后，银行不服，提出上诉:银行取得涉案房屋抵押权预告登记说明后，有权排他性地对抗他人对涉案房屋的处分，并对房屋行使优先受益权。 一审判决违背市场规则和商业规则。 一审判决称，购房人在取得房屋所有权证前，出现购房人违约拒不归还贷款的，银行应当以普通债权人的身份要求开发商、购房人偿还，贷款债权没有物权保障。 从银行自身利益出发，存在延缓贷款贷款时间的趋势，房贷贷款人取得房屋所有权证后再进行贷款，将严重影响房地产开发商的资金价格和资金安排，开发商的资金价格增长必然会转嫁给购房者，从而不利于房地产市场。

开发商表示，涉案房产已经具备物权登记条件，未办理抵押登记是因为购房者疏于办理，银行和开发商对此都没有过错，不能因此失去必要的权利保护。

福州市中院经终审审理认为，根据《物权法》，当事人可以签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，并按照约定向登记机关申请预告登记，以保障未来物权的实现。 预告登记后，未经预告登记的权利人同意并处分该不动产的，不发生物权效力。 的规定，预告登记制度旨在保障未来物权的实现。 登记是债权保全措施，预告他人排除处分标的物的物权。 基于预告登记的不是正式的物权登记。 这是因为，只进行预购商品房抵押权预告登记时，抵押权未通过登记设立。

本案中，争议房屋已初始登记完毕，具备购房人姓名及抵押登记等物权登记条件，但购房人周先生未办理完毕。 这是因为她有义务协助抵押登记，开发者应该督促其处理。 法院明确了周先生将在30天内办理不动产抵押登记手续。

周先生逾期未协助抵押登记的，未据此办理商品房房产全部权属登记。 因为该法院不能判决债权人银行自行办理抵押登记手续。 抵押登记因购房人不合作不能客观完成的，也应当给予债权人对不动产的优先受益权。 这有利于平衡保护各方利益，保障交易安全与稳定。

法院依法确认债权人银行对涉案不动产的拍卖、变卖所得价款享有优先受益权。

据此，本院判决令高夫妇必须在判决生效之日起10天内偿还银行借款本金43万多元及相应的利息、罚息、利息。 开发商对上述借款利息承担连带清偿责任。 高先生夫妇应当在判决生效之日起30日内协助银行办理不动产抵押登记手续，开发商应当督促周先生协助办理抵押登记，抵押手续完成之日，开发商的担保责任终止。 银行在上述不动产拍卖、出售所得价款中，有权优先领取上述判决明确的主债权。

法官的解释法:

抵押权预登记不动产应当优先保护银行权益

福州中院民庭法官认为，商品房具备物权登记条件，但在购房人不配合办理的情况下，银行能否对商品房行使优先受益权，在实践中确实存在较大争议。 各地法院比较此类案件和案件的差异，判决现象严重。

首先，根据《最高人民法院处理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，在金钱债权执行中，对已进行扣押的受让人权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应当予以支持。 符合物权登记条件，受让人提出排除异议的，应当予以支持。 这类商品房已经具备物权登记条件，并且交付采用的，应当认定为属于购买者的财产，客观上作为其责任财产予以处置。

其次，案件相关商品房具备不动产抵押登记条件，但购房人拒绝办理，违反抵押合同约定，违反诚实信用，赋予债权人案件相关不动产优先权，有利于遏制违约失信行为。

再次，商品房具备抵押登记条件的，购房人疏于登记，本质上是为了自身利益不当阻止购房人实现条件，参照有条件民事法律行为的相关法律规定，视为条件已经达到。 即债权人行使优先权的条件因义务人恶意抵制，被视为依法达成。

因此，在有物权登记条件的情况下，购买者有义务协助贷款银行进行商品房抵押登记，开发商也应当督促购买者进行抵押登记。 购买者拒绝办理而无法完成抵押登记的，为了维护交易的安全和合同的稳定，应当允许债权人对抵押不动产的处置价款优先行使受益权。