闽讯：福州商业地产难搭营改增“顺风车” 买楼者热情受阻

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全面的增值税改革才刚刚开始，很多商业地产开发商认为这是一个很大的机会。 但是，记者23日获悉，由于各种原因，从5月开始在房地产领域正式加息落地后，还没有出现对商业房地产的推动。

榎字楼的销售5月份没有进入夏天

期待5月的销售会上升，至少有亮点，但现在看，太乐观了。 公司的认识和我们自己的推广都不够。 23日，福州高级写字楼销售业务负责人表示，人们期待的增值税改革导致写字楼销售上升的情况，自然不会出现。 相对于福州住宅库存的迅速下降，目前的办公楼仍然处于库存大、销售受阻、同类产品竞争激烈的状况。 据不完全统计，目前福州办公楼供应量为50万平方米，但成交量只有15.05万平方米，市场购买力不足的情况非常明显。

因此，3月增值税改革传出后，由于公司可以新建房地产抵扣税费，福州商业地产开发商梦想着房地产全额保值营业收入将造福商业房地产。 根据增值税改革的规定，新增不动产增值税额，公司为两年退税率，第一年退税率为60%，第二年退税率为40%。 因此，增值税改革推动了公司的投资，购买办公楼可以自己保值和减税。 许多开发商希望公司投资办公楼。

一位开发商表示，在当地，大面积的办公楼通常由公司私人购买。 购买总额2000万元左右的办公楼，契税为60万元，公司5月1日以后新建办公楼，这60万元可以在纳税后的第一年和第二年扣除，第一年扣除36万元，第二年扣除24万元。 所以，我们认为增值税改革有望带动销售办公楼。

但是，现实并不那么美好。 最近，我们监测了福州的几幢指标性写字楼，发现5月以后的交易量与5月之前的平均水平相差无几。 23日，一家大型全国性房地产营销公司福州分企业负责人表示，自5月起，营地改革在房地产领域正式落地后，商业房地产的推广尚未出现。

扣除额低于预期

影响购买欲望的

那么，写字楼销售为什么没有上升呢？ 业内人士分析认为，增值税增长在房地产领域落地时间短，投资者对抵扣税费的操作还不清晰，这是利润暂时不有效的原因之一。 另外，当初，业界关于房地产全额保值营业收入的憧憬已经消失。 由于这只能抵扣房地产收入税，许多投资者害怕的商业房地产转让税仍然在营业税中无法抵扣，从而影响了公司的投资意愿。

记者了解到，根据《国家税务总局发布的公告》(国家税务总局公告年第15号)的规定，增值税通常由纳税人于年5月1日以后取得，会计制度上以固定资产计算的不动产，以及年5月1日以后发生的不动产，按本法有关规定分两年销售。 鉴于第一年的扣除比例为60%，第二年的扣除比例为40%，公司新购入不动产需要观察: (1)不动产的退税必须是年5月1日以后取得的不动产。 (2)抵销税只是通过购买不动产所得的收入税来扣除经营活动所得的营业税，并不是通过不动产的全额价值来扣除营业收入。 从公司新购房产产生的税费来看，这个过程只产生3%的契税，退税效果不明显。

另外，商业地产转让税高的问题至今仍未能解决。 据业内人士介绍，商业地产的第一税种有土地增值税、个人税(个人销售需缴纳1.5%的税，企业所有者无需征收该税种)、营业税(现已改为增值税)。 购买者必须支付3%的契税。 根据国家税务总局的解释，目前没有合并商业地产转让产生的两种增值税(土地增值税和增值税)。 在商业地产转让过程中产生的动不动就有几十点的税，基本上是业主方应交纳的税，但增值税对商业不动产的利润很高，只能在新购置时扣除，销售时产生的税没有调整。

但是，业内人士表示，这一政策将长期受益。 虽然目前市场热度没有迅速高涨，但需要的公司最终一定会选择机会进入。