闽讯：房屋租赁新政对市场影响？福州业内：格局难动摇

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鼓励房屋租赁需要很多补助措施

短短一个月内，国家继续推出大量租赁新政，鼓励机构和个人进入租赁市场，包括许可各类租赁税收减免和商业住房调整用途等。 新政会对当地住房租赁和整体住房市场产生什么样的影响？ 昨天，业内人士表示，考虑到房产税缴纳不规范、房主租赁意愿不强等因素，其预期效果尚需注意。

当地的住宅企业大多是

不想出租自营住宅

国务院办公厅上周发布了《关于培育住房租赁市场快速发展的若干意见》，确定了培育住房租赁市场和快速发展的基调。 新政不仅涉及租赁双方，还直接督促房企。 例如新政鼓励住宅企业开展租赁业务，实施购买租赁，利用建设的住宅和新建住宅开展租赁业务，快速发展租赁房地产。 此外，新政允许商住，水电价格按居民标准收取，是支持租赁住房建设项目的最大亮点。

对此，易居研究院智库中心研究负责人表示，将严格跃进，允许房企通过租赁方式快速清理库存，实现房企与租户之间的无缝对接，但要看到未来越来越多的细分政策出台 昨天，福州多家房地产公司负责人表示，在福州，房地产开发是典型的资金密集型项目，房企不会一次性重复投入。 另外，再加上开发建设，资金量很大。 另外，福州房地产租赁的租赁水平不高。 如果使用租房的方法，公司的资金收益率比较低，与其租房子，不如卖房子。 公司拥有租赁住房，资金回收时间比时间长，可能需要几十年。 目前，房地产贷款期限通常只有三五年。 这是因为除非采取进一步的补助措施，否则公司不会在房屋租赁市场试水。 毕竟，租房是政府点考虑的事件，如果是商品房，肯定比租房卖得好得多。 回笼资金是住宅企业的命脉，光靠租赁不符合商品房的特质。 所以应该由政府主导，用地价引诱，起到廉租房的作用。 业内人士表示，实际上，鼓励开发商将自有房源用于租赁并不新鲜。 去年年初，住建部的《关于培育住房租赁市场和快速发展的指导意见》有类似的文案，但未能对市场产生明显的影响。 由于开发商一般倾向于快速回笼资金，特别是在近年房地产市场整体不景气的情况下，只鼓励出租自有住房，效果非常小，要想真正产生效果，还需要采取一些硬性措施。

住宅改造租赁许可证

需要确保规格

新政应当支持和规范个人租赁住房，鼓励住房租赁费用，允许现有住房按照国家和地方住房设计规范改造后出租，改造中不得变更原有防火分区、安全疏散和防火隔离设施，确保消防设施的健全。 对此，福州住宅租赁领域的人表示，以前禁止一刀切的住宅中的房间，现在允许以合理合法的方式实施。 但是，在什么情况下可以变更，什么情况下不能变更，仍然需要详细的规划证明，各级主管部门之间以及不同部门之间应该就这个问题达成一定的共识。 否则，很难实行，也不利于刚进入市场的租客在交通便利的地区租赁，减轻经济负担。

记者了解到，目前福州市民在12345平台投诉中，有相当一部分涉及到集团租赁问题。 一些二哥为了获得更高的收益，在住宅小区租了房子后，成群租房，100平方米的住宅可以分为5间卧室和5间卫生间，楼下行业的第一间卧室是卫生间，还是厨房的顶部是卫生间，引起了很大的纠纷。 因为这许多市民认为，必须对这一块制定严格的法规，明确发生问题的是谁监管，不使纠纷升级。

实际上，对于集团的租赁，不仅市民头疼，房地产也头疼。 福州不少房地产公司表示，集团租赁不仅平时人来人往嘈杂，而且人的身份多而杂。 另外，套房内安装了多个电表，电线混乱，有发生严重火灾的危险。 所以，他们认为许可房屋改造租赁需要配套的法规，要划定合法边界，搞清楚出界的谁来管理，怎么管理。 例如在上海，直接出国制定法规，规定五种情况为集体租赁住房，加大处罚力度，最高可罚款10万元。 对改建多个厕所的群租房，在不动产中实施断水停电。 福州也有必要采取这样的措施！

/ S2/]租赁税扣除

看起来很美

新政出台后，其中列举的减税措施引起各方关注。 具体来说，个人租赁住房时，对按5%的征收率至1.5%计算缴纳增值税的个人租赁住房的租赁费用，结合个人所得税改革，统一研究相关费用扣除问题的中介服务，适用增值税税率6%。 另外，普通纳税人出租在实施增值税改革试点前取得的不动产的，按照简易的计税方法，即5%的征收率计算缴纳增值税。

但是业内人士指出，减税只是看起来很美。 目前国内房屋租赁市场纳税行为很不规范，是包括福州在内的全国性问题。 福州多家中介负责人表示，实际在租赁交易中征税操作困难，如果租赁双方不主动申报，根本无法查处，中介也不纳税。 由此可见，新政中的税收优惠处于不自然的状况。

因此，当地房地产领域的人士认为，目前出台的税收政策还只是国家一级的大致框架，所以要落到实处，就要看各地方的实施细则。

重型交易轻型租赁结构

/ s2/难以动摇

事实上，新政出台后不久，业内人士就首要盯着允许租赁翻新住宅。 该咨询研究部主管张宏伟表示，新政允许将商业住宅等按规定改建为租赁住宅，土地采用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后的用水、用电、用气价格必须按照居民标准执行。 对商业设施来说，通过水电、税费等减免，商业设施在改造后也可以进入租赁市场，这也有利于充分利用库存的商业设施，处理市场库存问题。

对此，中原地产首席分解师张大伟表示，该新政确实可以更好地利用部分城市闲置的商业房地产，但在住房租赁诉求集中的二线城市，这种住宅类型较少，目前为止部分地区商场闲置， 即使存在办公楼难以出租等情况，将这样的住宅改造成住宅也面临着配套设施难以对接的问题，产权所有方面改建住宅的风险都很大。

另外，对于新政更加广泛地鼓励个人租赁住房等相关内容，业界对其实施效果并不乐观。 在房价涨幅仍维持在高位的情况下，鼓励房屋租赁的政策不太可能起到作用。 特别是在目前市场分化明显的情况下，二线城市房源不足，商用房屋租赁有可能缓解部分市场诉求，但目前房地产交易持股环节价格较低，许多房主为了方便，宁愿限租也不愿出售。 由于三四线城市的房源已经过剩，外来转移人口也有限，没有形成成熟的租赁市场，市场也不太容易引起波澜。 张大伟说。