闽讯：福州SOHO销售近期迅速转暖 库存基数仍较大

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毛坯房打折后的平均价格为每平方米约2万元的soho (商业产权小户型)，每天销售400套，为两年来福州soho开盘当天前往的覆盖数最高。 另外，周边还准备了类似项目，受到了很高的人气。

福州房地产市场认为，近期库存过高，业内担忧的soho产品，近期销售额激增。 业内人士认为，之所以出现这种情况，是因为这些项目客流量大，而且价格低，在市场上很受欢迎。 但从目前情况看，福州商业产权产品供应量较大的情况并未发生变化，不容乐观。

福州soho销售最近急速变暖

靠近夜晚，我下午到达了现场。 确实很受欢迎，我本来很喜欢九楼的位置那一套，但是后来一直放不下，最后买了十几楼的东西。 但是，总体来说并不高。 到了晚上我去的时候，应该全部卖完了。 昨天，市民陈先生这样说明了前几天购买soho的经过。

记者了解到，该soho产品位于闽江北岸，是主推户型面积46平方米至72平方米的soho产品。 开盘当天卖出400套，最近两年来福州soho在开盘当天翻唱数最高的楼盘。

是一个独特的，工业路上的央企综合体项目，最近的客流量也很理想。 销售人员说，他们宣布团购，许多买家一次团购就能购买六七层楼。

即使不在市中心，也像奥体板块的soho一样，开盘销售情况是理想的。

这样的销售情况让开发者很高兴。 因为仅仅几个月前，面对这些soho产品的趋势，市场还在分叉。

去年以来，福州soho的供给量有所增加，但诉求逐渐减少，业界一度担心福州soho供给量过高。

事实上，年来，整个soho市场的供给超过需求的情况使福州soho市场部面临着库存压力。 从年到年，福州的商业产权公寓总供应量将超过85万平方米，新一轮的供应潮总量将超过80万平方米。 如此庞大的后续体量在福州尚属首次。 目前，市中心商业产权公寓供应量已达到历史高峰，潜在供应量约160万平方米，按全年最高成交量37.8万平方米计算，消化周期也为4.2年，销售压力巨大。

因此，这几天，soho产品的高脱化率和人气，也致力于开发者的销售。

定价合理市场接受度提高

那么，被认为一度卖不出去的soho产品，为什么会突然变热呢？

市中心的住宅太贵了，新房每平方米26000元以上，面积还很大，我想买不起。 这个产品我受得了，买了自己住吧。 从闽南来福州的陈先生说。

陈先生说金山的房价相对较低，但他上下班交通不方便，所以最终选择市中心的运营商。 在市中心，二手房的首付负担不起，新住宅的总额也负担不起，陈先生只能选择soho产品。

记者了解到，这几天新开设的市中心soho产品，产品面积集中在40平方米到60平方米之间，许多层高达到4.5米或4.9米，价格在每平方米20000元左右。

例如，闽江北岸的项目，毛坯房折断后，均价在东方约20500元，在南方约19000元，在北方约19500元，每平方米100元150元 此外，还有1万元相当于5万元、不重复一次、贷款9.8折、按期签约9.8折等优惠。 相比之下，附近出售的新住宅极少，售价也接近每平方米30000元。

在工业路西禅寺对面的综合体项目中，soho的预计价格为每平方米18000元至20000元。 相比之下，附近的房价达到了每平方米25000元到27000元。

在福建等地，soho的价格更低了。 例如，一个项目3米层高46平方米的soho，总价29万元，平均价格在每平方米6300元左右。 3.3米层高66平方米的soho，总价43万元，均价6500元左右。 4.5米层高为46平方米的soho，平均价格为每平方米7300元左右。 最便宜的产品每平方米约4888元。

由于价格合理，即使产权使用年限在40年左右，水电费用也必须遵循商用标准，但这些soho产品仍吸引着部分顾客。

一些soho产品租金迅速上涨

soho产品很受欢迎，一些产品的拉动效果也是一大原因。

去年12月30日，福州东二环附近新开业的大型综合体项目，因人气高，其第一期soho产品受到很大带动。

开业前，这里的soho已经先行交付，当时租金从每平方米40元到50元，综合体开业后，租金从每平方米70元迅速上涨到90元，上涨率达到100%，现在很多人想租 福州地产专家、福建恒升地产总经理林其东表示，这种情况刺激了soho产品的销售。 据悉，该项目一期售价为每平方米18000元至21000元，后续项目达到每平方米24000元至25000元。

金融街商圈的soho产品租金也很有代表性。 以万达的soho为例，年交房后，每月租金从每平方米30元提高到40元，年租金上升到每平方米80元，年降至每月每平方米70元，目前为每月每平方米50元？

业内人士表示，随着创业热潮的高涨，目前好地区的soho产品租赁情况还不错。 如浦上商圈，soho租金开业初期每月约40元至50元，现在约60元至70元，租金率在50%至80%之间。 万宝商圈的soho平均租金接近每平方米80元，在福州soho处于较高水平。

soho库存仍然很大需要注意以下趋势

尽管最近的一些soho产品很受欢迎，但业内人士表示，这并不意味着soho产品一直在看。

许多业内人士表示，由于库存基数过大，未来福州soho高库存的状况可能会持续很久。 目前销售soho产品的面积集中在40至60平方米，层高为4.5米，而后市上市的产品也以这一面积阶段和层高为主，未来soho将大量释放，同质竞争的压力将会加大。 现在的热销状况能否持续，还需要注意。

另外，现在福州很多soho产品都是用类住宅包装的。 福州地产专家刘福泉表示，“以公寓形象、类住宅包装定位，越来越多的层面上是开发商的营销方法，未来是否最适合soho，还在等待市场检验。

记者了解到，市区部分包装成类住宅的soho产品，密度极高，朝向也不好，电梯配比也很低，因此这类产品缺乏居住舒适度，未来租金和房价上涨空间有限。

因此，面对激烈的市场竞争，soho产品需要实现差异化、精细化，有立足之地。 从市场营销上看，项目定位明确，市中心的soho项目，由于商业氛围浓厚，偏向商业租赁用途，近郊的soho越来越多地包装成过渡居住产品。 项目定位清晰，依托周边整体配套，可以用个性化营销方法突出产品特点，体现核心竞争力。 (首席记者江海文/摄影)